在物业管理工作会议上的讲话 同志们：昨天，家瑾同志对《物业管理条例》(以下简称《条例》)的出台过程和主要法律制度作了说明，志峰同志就《条例》的重大意义、主要精神下面是小编为大家整理的在物业管理工作会议上的讲话 ,供大家参考。
同志们：
昨天，家瑾同志对
《物业管理条例》(以下简称《条例》)的出台过程和主要法律制度作了说明，志峰同志就《条例》
的重大意义、主要精神和下一步的工作安排讲了话,我彻底
赞成，请各地区各单位认真贯彻落实。这次会议,在以往工
作的基础上，有十个单位交流了经验和贯彻《条例》的安排，希翼各地研究借鉴。
会议讨论中提出了不少贯彻中的意见以及一些需要继
续探讨研究的问题.昨天晚上,房地产业司进行了认真的归
纳整理，给我列了十大问题，主要是《条例》贯彻实施中的有关问题，针对这些意见,建设部还将继续研究,也希翼各地
积极探索.一是，关于业主和业主大会.《条例》规定业主大
会作出决定,必须经预会业主所持投票权二分之一以上通过,重大事项须经全体业主所持投票权三分之二以上通过。业主
大会怎么组织，还需要探索。二是,业主委员会成员的素质
问题。对此《条例》作了原则性的规定。业主委员会成员需
要具备高素质,能否请当地的人大代表和政协委员来担任。
业主委员会能不能真正尽责,对业主委员会发挥作用很重要，请你们在今后的工作指导中总结经验。三是，业主大会在法
律上承担什么责任。它既不是自治组织，不是法人机构,又
不是民政部门登记的社团组织。四是，物业管理区域内发生
治安事件，物业管理企业有没有责任。五是，关于物业管理
企业代收水、电、气、暖等费用产生的纠纷如何解决，维修
责任如何落实，这涉及到公用事业改革的问题.六是，物业
管理企业经营环境和亏损的问题，以及当地政府在环境整治
中会不会增加物业管理企业负担的问题。七是，共用部位、共用设施的产权怎么明确地界定。八是，旧小区实行物业管
理难的问题.九是，房地产管理部门与其他相关部门对物业
管理活动的监督责任和如何履行职责。十是，地方政府制定
相应的法律法规和研究转变职能的问题。这些问题大部份都
在志峰同志的报告里作了说明，要在贯彻《条例》中逐步解
决，要有一个过程。我个人体味，物业管理不彻底是一个房
屋管理问题,不少社会问题交织在一起，极其复杂。当前最
重要的是抓好《条例》的学习、宣传、贯彻，要通过制度创
新，机制创新，管理创新，探索解决好这些问题。发展中的问题要用发展的办法来解决。
下面,我结合自己学习
《条例》
的体味谈点认识,同大家一起研究讨论.我认为当前贯彻《条例》,首先是省建设厅、各地房地
产行政主管部门，也包括城乡规划、市政公用、质量安全管
理部门要共同做好《条例》的贯彻落实工作，前期建设和物
业管理带来的问题非常突出。
《条例》从解决社会发展、经
济发展过程中的一些矛盾出发，作出了不少规定，所以《条
例》的贯彻落实工作不是一个部门的事情.大家谈到的旧小
区问题,到底是房屋管理，还是城市市容市貌环境卫生管理,还是房屋管理和市容市貌环境卫生管理相结合，是很现实的问题.各地要在认真学习领略《条例》的法律关系，认真分
析各地实践的基础上,确定有效的步骤，推进《条例》的实
施。向社会各方宣传理解认识《条例》的重要性,和自己应
当承担的法律规定的责任、权利和义务.深化改革和贯彻《条
例》是我最近想的比较多的问题.我理解贯彻《条例》的重
点和难点是各方思想认识问题，特别是主管部门、业主、开
发企业和物业管理企业，要解放思想,实事求是,与时俱进，根据《条例》调整工作思路，转变观念，将《条例》贯彻好。
一、物业管理发展及《物业管理条例》的社会基础
我国物业管理历来是有社会需求，与经济体制、住房制
度、政府管理社会事务的方式有关,直接影响城市环境、城
市容貌、城市形象，是全社会的客观需要,反映的是城市综
合素质的重要方面。物业管理新体制的产生、发展是一个长
期的演变过程，并且随着社会主义市场经济体制的建立和完
善，社会事业的发展,人们生活水平的提高，住房制度改革
的深化，以及房地产建设、销售和售后使用管理分工的专业
化、社会化、市场化,而得到逐步发展和规范.我国物业管理的历史状况：80年代初以前，我国泛博居
民住房产权主要是属于政府房管部门、企事业单位和政府机
关所有。居民住户是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用权.政府房管部门或者企事业单位负责环境管理，包括
绿化、卫生、垃圾和厕所管理等公共部份，列支相关费用。
居(家)委会、街道办事处是对居住环境管理承担组织责任。
80年代中期之后，我国进行城市经济体制改革，打破单
位单一投资建房，开始允许多渠道建房.人们对居住条件的要求逐步提高，形成对居住环境配套设施的需求.房屋建成
后由房屋产权单位管理，外部环境则由居委会或者街道办事处
负责管理。这一管理模式，逐步强化了居民关心居委会和街
道办事处所管公共部位的环境卫生、绿化环境等公共财产的意识。
房地产市场的哺育和发展，带动了单位购房,随着这种
需求的增大，开始形成服务于房屋所有人的物业管理。特殊
是人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品房的供应，从
而进一步促进了新建小区的物业管理，这种需求的经济负担
和住房分配方式一样仍是单位负责，个人受用。新建小区物
业管理的发展起到积极的推动和示范作用,同时也引起出物
业长期管理的需求。
我们房地产开辟是实行滚动开辟，预售制、规划批准建
设范围实施周期长短不一，加之历史上新建房屋移交中产生
物业费用由谁来承担问题，促使开辟企业组建物业管理企业,满足开辟企业的需求和购房业主在小区建设尚未全面完成
情况之下的物业管理需求。房地产开辟企业对自己开辟的项
目实施物业管理,也是基于业主对物业管理服务的需求，这
就形成前期物业管理.随着住房制度改革的推进，物业管理也随之发展。但存
在公房出售之后的物业管理和仍由公房管理、单位管理的出
售及未出售公房之间需求关系、管理方式等尚需研究和规范.居民的住房需求，由直接关注住房面积大小、功能质量
等内部需求，发展到对环境的需求；从需要对房屋共用部份
的管理,发展到同时需要对部份公共社会事务的服务；从需
要对房产和附属设施的完好，发展到实现房屋的保值、增值。
这些，使物业管理的内涵更加丰富，需要研究解决的问题更
加明晰.从我国物业管理发展的进程来看，物业管理涉及我国计
划经济体制向市场经济转变，房地产业发展和住房制度改革，改善人居环境、提供公共服务，也包括机关后勤服务改革，政企分开、政府转变职能，基层政权职能到位和居委会自治
组织作用的发挥.在这些转变中需要立法来强调业主的自身
的位置，规范业主与业主之间、业主与开辟企业之间、业主
与物业管理企业之间，居委会、街道办事处与业主和物业管
理企业之间的关系，需要政府主管部门转变观念，改变工作
方式和方法，也有基层单位的改革转制问题，这也就是存在
于《物业管理条例》之中的社会基础，需要明确相关法律制
度。
二、物业管理中要运用法律法规规范人们的行为(或者
讲相对人的行为)《物业管理条例》既然存在着立法的社会基础，就应当
用法律法规来规范,在改革和发展中推进物业管理。法律法
规的严肃性，既要调整解决好现有矛盾，又应有一定的前瞻
性。因此,我体味，要贯彻落实好《条例》，关键是学习、宣
传《条例》规定,准确理解和把握好物业管理活动中的规定
法律关系。这里我着重讲一讲以下几个方面的认识：
(一)业主是《条例》规定的责任主体
业主是房屋产权的所有者，业主委托物业管理企业实施
物业管理区域内的物业管理行为。所以,业主是物业管理区
域内物业管理的重要责任主体。这是宣传贯彻《条例》，形
成共同工作氛围的基础。明确这一点，才干说清晰业主具有
可以选择管理企业和不选择管理企业的权利,具有维护个人
和公共的共同利益的责任，和遵守公共利益和社会责任所规
定的义务。
(二)业主大会和业主委员会是一种必然的选择
业主的责任，除了对房屋内专有部份所有权的行使，更
重要的是还承担遵守物业管理区域内物业共用部位和共用
设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面，由公
约和规章制度确定的义务。多个业主之间必然形成共同利益
和共同事务，而公共利益和共同事务不是一个人代表的。从
我国固有的特点来看,公共利益和公共事务部份，必然存在
业主和业主之间内在的联系，这就体现出业主公约。因此，《条例》在进行制度设计时，在吸收实践证明行之有效的既
有制度的基础上，确立了业主大会制度。明确物业管理区域
内全体业主组成业主大会，规定了业主大会的成立、会议形
式和表决方式，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则
确定的程序作出的决定,包括业主公约等,视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业
主大会能够切实担负起代表和维护全体业主合法权益的职
责.(三)合同是物业管理服务的法律依据
业主、业主大会与物业管理企业之间是合同关系。
业主、业主大会委托物业管理公司管什么、达到什么服务标准，要
通过合同明确约定.固然，服务价格和服务水平必须相对应。
物业管理公司的服务内容不是包罗万象的，应该按照合同约
定提供服务。在物业管理服务活动中，业主是责任主体，物
业管理公司是服务主体，他们之间违反合同的纠纷是民事纠
纷，主要受《合同法》保护和约束,行政主管部门不要过多
干预.(四)前期物业管理必须加强
《条例》规定,在业主、业主大会选聘物业管理企业之
前,建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物
业服务合同。为什么《条例》规定,建设单位可以选聘物业
管理企业进行前期物业管理。
在建设过程中间，开辟企业与业主以及物业管理企业之
间相互利益关系的调整是关键。与其他的销售行为不同，房
屋产权的销售是一个过程.因为房屋建设实行的是滚动开辟,业主在滚动开辟中，获得产权，不可能等到开辟商销售完所
有物业,购房人全部入住，成立业主大会之后，才来选聘物
业管理企业实施物业管理.因此,商品房销售阶段的物业管
理服务，是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡期的物业管理，也就是前期物业管理,客观上只能由建
设单位选聘物业管理企业来实施。
《条例》规定，前期物业
服务合同由建设单位和物业管理企业来签订.但物业管理企
业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐入住的购
房人。根本上讲是业主长远利益的保证，包括对批准规划实
施中的有关问题的预防，可以减少开辟企业建设过程中随意
改变规划.所以，《条例》要求,购房人在与开辟建设单位签
订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务
合同中约定的关于物业管理的权利义务,为业主接受物业管
理企业的服务提供了法律基础。
(五)业主、业主大会、业主委员会应当诚意接受居委
会的指导和监督
《条例》第二十条对业主委员会、业主大会与居委会的关系作了明确规定.要理顺两者的关系,关键是要学习贯彻
《条例》和《城市居民委员会组织法》
。居民委员会是居民
自我管理、自我服务的自治组织，主要职能作用是，协助基
层政权做好居民群众政治思想工作，调解居民邻里矛盾，维
护居民道德行为规范，创造良好、和谐的社区人际关系。业
主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益通过
业主公约来确定的组织。居委会是和社区对应的组织，业主
大会是和物业管理区域对应.业主、业主大会要维护好自己
的权益，离不开当地居委会的指导和匡助.《条例》设立了
业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会意见
的义务。规定业主大会、业主委员会应当接受居民委员会指
导和监督，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关
工作。同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关
居委会依法履行自治管理职责，并接受其指导.与其他企业
一样，物业管理企业按合同和国家有关法律法规进行经营服
务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。
(六)落实《条例》规定住房专项维修资金制度，应当
从房管部门改革和改进工作抓起
关键要清理公房出售专项维修资金的挪用，建立健全管
理机制,落实账户到人.《条例》规定，住宅物业、住宅小区
内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业
的业主，应当按照国家有关规定,交纳专项维修资金。建立
专项维修资金的目的，主要是用于物业保修期满后物业共用
部位、共用设施设备的维修和更新改造。这是保障物业管理
区内公共设施、共用部位完好使用和维护业主长远利益的必
要措施。因此,必须完善制度，严格征收,专项使用，加强监
管。
(七)政府机关要转变职能做好实施监督
物业管理企业是依照《公司法》设立的自主经营、独立
核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。民事主体在市
场中的行为其实就是市场行为，民事行为的特性要求给市场
主体以充分的自主权利,政府不能干涉民事主体自由从事市
场活动，不能主动介入到这种活动中去,更不能随便运用自
己拥有的行政权力进行干预。政府部门既要尊重业主在物业
管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权。
政府的作用，主要是根据法律、法规、规章对物业管理
企业行为实行监督管理，为他们从事市场活动提供法律和制
度上的保障.各地房地产行政主管部门,要彻底改变过去大
包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的,哪些是民事行
为交给市场解决的,一旦有民事纠纷，应鼓励多走一点司法
程序来处理，做到依法行政,既到位，又不越位。
(八)抓好公房管理部门改革，有步骤推进实施物业管
理，抓好试点妥帖推进
社会对环境的需求是地方政府关心的.公房管理改革不
仅是房管部门的事，关键是人的居住环境，有居民本身要求，也是城市形象问题，要有紧迫感，要积极参预.各地建设和
房地产主管部门应当做为地方政府的参谋，制定方案,推进
改革实施。
(九)建设部和省厅市局的工作问题
做好这项工作，必须充分领略《条例》精神，并充分总
结物业管理发展的历史过程。通过这些工作，把握物业管理
的难点、重点和方向,这样工作才有前瞻性。
第一，要把法律关系弄清晰。要明确物业管理各方主体
的法律责任，特殊要明确业主责任和行政主管部门自身的责
任。
第二、要尽快完成配套法规的制定，对过去的法规进行
清理，要有计划，明确出台的时间。
部里有关司局向我反映,向地方征求意见的立法时常不能按期回来.当前部里要建立
一个考核各省厅市局的制度，把法制工作作为考核省厅市局
工作的一个重要指标,并把考核结果向省区市政府通报。
第三，要同心协力，解决法制建设问题。我讲的同心协
力有三个层面。一是上下同心协力,我们这个行政管理的各
部门要同心协力，二是摆布同心协力，我们今天为什么要求
部里其他司的司长来参加会议,《条例》对有关质量安全,规
划问题,城市建设中的水、气等改造的问题，都有规定。贯
彻落实好《条例》，我们的相关部门能不能同心协力很重要。
三是我们与建设行政管理部门以外的部门同心协力，特殊要
与民政部门，与当地政府有关社区管理的部门同心协力。我
们要如实地告诉别人，对你们工作有什么要求。固然部门之
间的工作是有不同侧重的，要在分歧中找共同点.(十)宣传工作
宣传工作还要加强。法规司、房地产业司要组织开展好
有关宣传活动.要宣传贯彻实施《条例》对促进城市发展、改善投资环境的作用，对协调业主共同利益和保护业主合法
权益的作用。对业主的宣传，要增强业主自律意识,推进民
主商议机制的形成。惟独依靠社会力量的支持和社会舆论的正确引导，《条例》的贯彻工作才干做好，才干规范社会人
和行政部门的行为。做好自己的本职工作，抓好《条例》的贯彻落实，真正维护泛博业主的利益，这是国务院领导对《条
例》颁发实施的要求。
《条例》在制定过程中广泛征求了社
会各方的意见，在贯彻实施《条例》中更要倾听群众的意见，认真解决群众反映的热点、难点问题。
同志们，随着《条例》的颁布实施，我国的物业管理行
业进入了一个新的阶段。我们要以“三个代表"重要思想为
指引，学习好《条例》,贯彻好《条例》，按《条例》的要求
做好自己的工作，切切实实地保护好泛博群众的权益，为全
面实现小康社会目标作出应有贡献。
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